화제 속에 분양한 더샵 엘로이 오피스텔

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¶ Adrien Kim

 

-오피스텔의 단점이었던 취득세가 문정권의 취득세 중과세 이후 유주택자에겐 장점으로

-발코니 확장부분 없어. 전용 84제곱미터 전용이 59제곱미터 아파트와 실사용면적 비슷

-대지지분이 낮다는 단점을 역세권·연식 등 메리트로 상쇄. 분양가 6.5~7.9억 정도 가치

 

 

일단 오피스텔이므로 100주택자라도 취득세가 중과세 없는 4.6%다. 아파트였다면 취득세가 무주택자만 1.1~3.3%이고, 유주택자는 주택수에 따라 취득세가 8.4~12.4%로 중과세된다. 과거 오피스텔의 단점 중 하나로 꼽혀온 취득세가 문정권의 취득세 중과세 이후 유주택자에겐 장점으로 변했다.

 

역시 오피스텔이므로 유주택자라도 중도금 전액 대출이 가능하다. 아파트였다면 무주택자에게만 중도금 대출이 허용됐다. 분양가가 6.5~7.9억원이므로 그 10%인 계약금 6,500~7,900만원만 넣어놓고 준공 및 등기일인 2025년까지 4년간 인플레이션을 헷지할 수 있다. 유사 가격대 주택들의 갭투자 대비 소요자금도 적고 4년간 보유세 부담도 없다. 갭투자 대비 단점이라면 2025년 등기후 매도가 가능한 것.

 

등기 후 과세는 실질과세를 원칙으로 하고 있으므로 직접 사업자를 내고 업무용으로 쓴다든지, 사업자에게 업무용으로 임대하지 않는 한 보유세(재산세,종부세) 및 양도세는 모두 아파트와 같이 단기양도, 다주택양도 모두 중과세되고 주택수로 계산된다.

 

아파트에 대한 비정상적 취득세 증세와 OECD 최악의 대출규제 중 하나라도 정상화된다면 아파텔의 니치는 사라진다는 정책 리스크가 있다.

 

2025년 3월 준공인 점은 계약자들에 대한 배려가 부족해 보인다. 준공일을 5~6월 정도로 늦춰서 보유세 과세 기준일인 6월2일 이후 등기를 치게 해주면 2026년 5월말까지만 매도하면 보유세 부담이 없다. 어쨌든 통상 입주잔금기간을 3개월 정도 주므로 잔금을 최대한 늦춰 개별적으로 6월에 등기를 치는 것이 좋겠다.

 

단, 해당 단지의 중도금 무이자 대출이 입주기간 최초 시작일까지이므로 2~3개월치 이자는 자납해야 하지만 웬만한 인서울 주택을 1채라도 보유중이면 종부세가 수천만원 단위로 증가할 것인 바, 그냥 이자를 내더라도 등기를 6월에 치는 쪽이 유리하다.

 

오피스텔은 아파트와 달리 서비스 면적인 발코니 확장부분이 없으므로, 전용 84제곱미터 오피스텔은 전용 59제곱미터 아파트와 실사용면적이 비슷하다고 보면 된다. 더샵 엘로이 인근의 일산센트럴아이파크 59형 시세가 6.5억원인데 아파트 대비 고용적률(800%)에 따른 대지지분이 낮다는 단점을 입지(역세권), 연식(2025신축) 등의 메리트로 상쇄하면 분양가(6.5~7.9억원) 정도의 가치는 있다고 보여진다.

 

정부가 분양가를 시세 대비 말도 안되는 수준으로 후려쳐서 그간 주택관련 세금 한푼 안내고 프리라이딩 해온 수분양자들에게 말도 안되는 거액의 무위험 관제차익을 몰아주는 아파트 분양처럼 당장 확실한 안전마진은 없지만, 어쨌든 분양가 책정에서 적정 수준을 고심한 흔적은 보인다. 분양가가 낮은 저층부가 가성비가 있어 보인다.

 

숨어있는 소액 마진이 있긴 하다. 중도금(60%)이 무이자인데 분양가 7.2억을 기준으로 평균 대출잔액에 실행기간을 곱하면 2,500만원 정도의 메리트다. 확장비(통상 1천만원 수준)가 따로 들지 않으며 독일산 주방가구, 에어컨 5실 및 가전제품 무상제공 등의 가액이 2천만원 가치가 있으므로 실분양가는 6.5~7.9억원에서 옵션 합산액을 보수적으로 5천만원만 잡아 차감한 금액인 6.0~7.4억원으로 낮아지는 셈이다.

 

청약통장과 무관한 오피스텔로, 무주택자의 경우 청약 무주택 상태를 유지할 수 있어 향후 분양의 관제차익에 프리라이딩할 수 있는 가능성도 열어둘 수 있다는 장점이 있다.

 

몇년 전과 달리 아파트에 대한 급격한 취득세 증세와 대출 규제, 청약 가점제 확대로 아파트형 구조의 3룸 2화장실이면서 오피스텔로 분양되는 물건들에 상대적인 세금 및 레버리지 매력이 생긴 셈. 킨텍스 등 아파텔들 가격 급등의 이유다.

 

개발사업 시행자 입장에서 아파트는 분양가 자체가 사업성을 훼손할 정도로 통제되어 공급이 어려워졌으니 시장가격에 맞춰 분양할 수 있는 오피스텔이라는 수단을 택하고, 정부도 분양가를 억지로 통제해 민간의 공급을 절멸시켜놓은 환경의 틈새에서 민간이 자생적으로 만들어 낸 이런 우회로를 어쩔 수 없이 공급의 한 축으로 인정할 수밖에 없게 된 것 아닐까.

 

물론 아파트에 대한 비정상적 취득세 증세와 OECD 최악의 대출규제중 어느 한가지라도 정상화된다면 아파텔의 니치는 사라진다는 정책 리스크를 감안할 필요는 있겠다.

 

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