[한국경제 진단과 처방_7] 부동산 투기 등#16

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부동산 투기와 모든 재화의 가격 상승, 그리고 화폐: 문제, 원인 그리고 해법

 

¶글쓴이 : 전용덕 대구대 명예교수

 

-1968년 전국 지가 상승률 55%. 급속한 도시화와 공업화로 서울 등 대도시들의 지가 폭등

-정부의 주장대로 부동산 투기는 가격을 안정화시키는 것이 아니라 가격을 ‘증폭’시키는가?

-성공한 부동산 투기는 투기가 없을 때와 비교하여 가격의 변동폭 더 작게 만드는 효과 발생

 

 

3. 정부 부동산 정책과 그 문제점(1): 화폐 관련 부문

 

해방 이후 역대 모든 정부가 크게 구분하여 세 가지 정책을 시행했다는 점에서 매우 유사한 정책을 시행했다고 주장해도 틀린 것은 아니다. 그러나 그 세 가지 정책의 세부적인 내용은 동일한 것도 있었고 다른 것도 있었다.

 

여기에서는 문재인 정부에서 시행하고 있는 부동산 정책의 세부적인 내용을 중심으로 다루지만 다른 정부의 정책의 세부적인 내용도 필요하면 서술할 것이다. 이와 함께, 정부 부동산 정책의 문제점을 필요한 곳에서 지적할 것이다. 그리고 부동산과 관련하여 시행하는 정책이지만 화폐와 관련한 것과 실물과 관련한 것을 분리하여 다룬다.

 

(1) 기대의 형성과 잘못된 경제지식#1

 

역대 정부는 부동산 투기 광풍에 어떤 대응을 했는가? <표 7-4>에서 1960년대 후반 내내 전국 평균 지가 상승률이 연 30%를 넘었다는 사실을 알 수 있다. 1968년에는 전국 평균 지가 상승률이 연 약 55%로 정점에 도달했다. 급속한 도시화와 공업화로, 서울, 부산, 대구 등의 대도시를 중심으로 지가가 폭등했다.

 

박정희 정부는 이런 투기 광풍에 대하여 1967년에 ‘부동산 투기억제에 관한 특별 조치법’을 제정하고 1968년부터 부동산투기억제세를 부과했다. 박정희 정부는 특별 조치법을 제정하기 이전에 ‘대대적인 조사를 시작하겠다’, ‘관련자는 엄벌에 초하겠다’, 세금포탈로 입건하겠다‘와 같은 공포 분위기를 조성하고 투기 억제를 위한 선전과 선동을 대대적으로 실시했다.

 

•손정목(2003), 서울도시 계획 이야기, 3, 한울, p. 156 참조.

 

그러나 3공화국 시대 부동산 투기 광풍은 1970년대, 특히 1977~1978년에도 재발했다. 이번에는 투기가 대도시 뿐 아니라 중화학 공업지대, 특히 새로 개발된 동남 해안지역에서도 발생했다.

 

•이진순(1990), 부동산투기 억제 정책의 전개 과정, 철학과 현실, 가을호, p. 290 참조.

 

이에 3공화국 정부는 ‘부동산 투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책’을 발표했다.

 

1970년대 부동산 투기 광풍은 대도시 뿐 아니라 중화학 공업지대, 특히 새로 개발된 동남 해안지역에서도 발생했다.

 

5공화국에 들어와서 1983년에 지가의 상승은 유례없는 것이었다. 전두환 정부는 1983년 2월에 ‘부동산 투기 억제 대책’, 같은 해 4월에 ‘토지 및 주택 문제 종합대책’을 발표했다. 부동산 가격은 1985년까지 안정되었지만 1986년부터 1988년까지 전국 평균 지가 상승률은 지속적으로 상승했다.

 

이에 전두환·노태우 정부는 1988년에 ‘부동산 종합 대책’, 1989년에 ‘토지공개념 입법화’, 1990년 ‘부동산 투기억제 대책’ 등을 세우는 것으로 부동산 투기에 대응했다.

 

2000년대 전반에 수도권 버블세븐 지역을 중심으로 투기 광풍이 불었다. 이 때 노무현 정부는 가격 안정화를 위한 노력을 했다. 그러나 가격 폭등세는 2006년까지 지속되었다. 이 시기 정부는 범부처 투기 합동 단속반을 구성하고 투기 단속이라는 ‘완장’을 차고 강남 일대의 부동산 중개업소를 집중 단속했다.

 

투기단속 완장을 찼던 것은 일종의 쇼맨십이었다. 2017~2018년 부동산 가격이 폭등하자 문재인 정부도 다른 정부와 마찬가지로 부동산 투기를 맹렬히 비난했다. 심지어 주택을 1채 이상 보유한 사람은 두 번째 부동산을 팔지 않으면 크게 손해를 보도록 하겠다고 위협했다.

 

정부가 부동산 투기를 억제하기 위하여 부동산 투기를 맹렬히 비난하는 선전·선동을 하는 이유를 이해하기 이전에 부동산 투기의 기능을 정확히 이해할 필요가 있다. 과연 정부의 주장대로 부동산 투기는 가격을 안정화시키는 것이 아니라 가격을 ‘증폭’시키는가?

 

‘인간행위학’(praxeology)에서는 투기를 불확실성 하에서 결정을 내리는 행위로 정의한다. 인간의 모든 행위는 미래를 향해 있고 그 미래는 언제나 불확실하기 때문에 인간의 모든 행위는 본질적으로 투기이다. 부동산을 매매하는 행위도 예외는 아니다. 부동산 가격이 불확실한 상황에서 부동산을 매매하기 때문에 부동산 투기는 인간의 다른 행위와 근본적으로 다르지 않다. 이것으로 부동산 투기를 인간의 다른 행위와 구분할 필요가 없다는 점은 명백하다.

 

그럼에도 불구하고 인간의 다른 행위와 분리하여 부동산 투기를 검토한다. 부동산 투기는 투기가 없을 때와 비교하여 가격을 더 높아지게 하는가? 즉 부동산 투기는 가격의 변동 폭을 더 크게 하는가? 부동산 투기에 성공한 경우를 생각해 본다. 낮은 가격에 구입해서 높은 가격에 판매한 경우가 바로 이 경우이다.

 

이 때 부동산 투기가 없었다면 부동산의 가격은 더 낮았을 것이고 가격이 올랐을 때는 더 높았을 것이다. 투기자가 부동산을 구입함으로써 가격이 낮을 때 더 낮아지는 것을 방지했고 가격이 높을 때는 부동산을 판매함으로써 가격을 조금이라도 낮추었다. 한 마디로, 성공한 부동산 투기는 투기가 없을 때와 비교하여 가격의 변동 폭을, 투기가 없을 때와 비교하여, 더 작게 만든다.

 

그러나 부동산 투기에 실패하는 투기자도 적지 않다. 실패한 투기란 가격이 높을 때 사고 낮을 때 판매하는 경우를 말한다. 이 경우에는 투기자의 존재는, 그가 없을 때와 비교하여, 가격이 높을 때 그 가격보다 더 높게 만들고 가격이 낮을 때는 그의 판매로 인하여 가격이 더 낮아진다. 한 마디로, 실패한 부동산 투기는, 투기가 없을 때와 비교하여, 가격의 변동 폭을 더 크게 만든다.

 

•출전 : 자유기업원 ‘한국경제의 진단과 처방’

•첫 게재일 : 2019년 1월 7일 

 

<연재 리스트>

부동산 투기 등#1_문제의 제기(1) 부동산 투기 등#1_문제의 제기(2)
부동산 투기 등#1_문제의 제기(3) 부동산 투기 등#1_가격상승의 이론적 원인(1)
부동산 투기 등#1_가격상승의 이론적 원인(2) 부동산 투기 등#1_가격상승의 이론적 원인(3)
화폐의 구매력에 대한 기대 실물적 원인들: 수요와 공급
모든 재화의 가격 상승: 이론적 원인들(종합) 실증분석(1)
실증분석(2) 실증분석(3)
실증분석(4) 부동산 가격 상승의 원인들(1)
부동산 가격 상승의 원인들(2)

 

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